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_地产中介金融创新风控隐忧突显

2017-11-20 19:12

长江商报消息专家建议:加强风险管控,防止中介旗下公司挪用、借用客户资金

本报见习记者张虹蕾

为了推动房地产的交易数量和交易速度,房地产中介提供增值服务的做法无可厚非。用互联网思维去看待,链家的做法似乎是情理之中,但怎样让相关金融服务更加完善,是地产中介需要不断思考的问题。

针对链家的回应和现存的一系列声音,长江商报记者联系到知名楼市观察者、财经评论员、易居研究院智库中心研究总监严跃进,湖北尊而光律师事务所律师李玉芳等业内人士进行了专业的分析解答。

“法不禁止即为许可。”李玉芳向长江商报记者解析,在“互联网+”的创新模式发展迅速的背景下,需要完善立法、加强监管,防止中介公司旗下关联公司出现挪用、借用客户资金等违法行为甚至犯罪行为,从而保护广大消费者的资金安全。

金融创新仍需谨慎“某种意义上,链家目前的风波,基本上是此前金融创新后的一个负面案例。”严跃进告诉长江商报记者,“在创新初期,创新受到的监管成本是非常低的。而目前在高杠杆操作的策略下,对此类中介的金融交易模式会有更加严密的监管,应该说确实解决了行业的痛点。但各类监管细则不到位,往往会使得对此类创新的评价各有其说。”

“为了刺激购房者加快改善型购房,往往会在首付贷方面有新的政策。对于一些购房者来说,这样一些政策也是颇具吸引力的。而这些平台绕过了传统商业银行贷款的做法,使得在放贷方面具备了商业银行的性质。但由于对于此类首付贷申请者其实没有太多的资信审查,更多的是通过首套房屋抵押来进行的,所以某种程度上确实会使得各类风险得到积压。”

从创新的角度看,严跃进表示资金监管实际上是需要放松的,否则购房者和一些高杠杆群体的资金流动速度不会那么快。但同时严跃进也提出资金监管实际上是目前链家在应对各类问题时比较尴尬的一点,这样一类监管其实已经内化为链家公司风控体系的监管,一定程度上是“黑箱子”的模式。

“链家本身的业务操作,实际上是为了提高二手房交易的效率,以及降低交易的成本。当然,目前社会上对于中介的担心点在于,此类中介过多地进行金融创新,使得传统的撮合或经济业务反而被压缩。”严跃进说明。

监管多基于对报表合规性审核

基于链家对理房通内资金的解释,一位不愿透露姓名的资深金融人士告诉长江商报记者,“从链家对理房通的解释可以看出,链家以理房通为抓手,牢牢抓住了央行对于第三方支付公司备付金的管理办法不放。”

“从2014年开始,第三方支付市场就存在一些问题,拥有支付牌照的公司不同程度上使用沉淀资金套利已经一种惯常的做法;深层意义上意味着,即便是拥有支付牌照,也无法完全确保资金不会使用违规。”

实际上除了10%的风险保证金以外,央行允许剩余90%的备付金以“活期存款、单位定期存款、单位通知存款、协定存款或经中国人民银行批准的其他形式”存放,为第三方支付以备付金沉淀盈利提供了空间。这位资深金融人士进一步说明。

“在第三方支付行业中,虽然有央行明文规定限制了备付金的用途,但绝大部分第三方支付机构都会利用政策漏洞对备付金进行一定的金融理财投资,以获得超额利润,这已经成为支付业内的某种潜规则。”同时,这位资深金融人士还解释,第三方支付公司开设在银行的大部分备付金账户只是具有基本存款账户性质,在实际操作的过程中,银行对其日常的资金划拨并无监管义务。因此,仅仅是商业银行对其账户的背书,并具备以银行信用进行担保的效用。此外,中国人民银行支付结算司负责对于第三方支付账户进行合规性监管,但是实际情况是央行的支付司与各分支行的支付主管部门并不具备对于第三方支付账户进行实时监管的能力,其监管也多是基于对报表的合规性审核。

而李玉芳律师给出的解释是,从自称为“综合性房地产服务商”的链家的答复中看出,其作为中介公司开展垫资服务,其本意是为了促成交易,实则是在打法律的擦边球。该项服务属于金融服务范畴,是否超出中介公司地经营范围、是否有金融机构的许可及备案是两条判定中介公司是否涉嫌违法经营的依据,如果没有相关资质而提供金融服务,无论本意如何,均违反法律规定,应受到惩处。

此外,李玉芳表示,“如果不考虑资质问题,单从利率来看,根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的有关条款,如果借贷双方约定的年利率不超过最高院规定的24%的上限,就不存在高利贷违法的行为。”

忧患风险值得深思

链家此前在上海市场的发展状况并不乐观,严跃进告诉长江商报记者,“上海二手房交易相对比重大的是中原房产等中介,链家目前在上海的布局力度相对大,部分街区甚至会出现两家链家的门店,足以看出其在上海市场扩张的力度。”

“链家事件目前在上海引起了相关部门的关注,而且从链家的角度看,也比较可惜,因为目前上海二手房的交易总体上是比较热的,但链家的正常经营已经受到了干扰。对于链家来说,目前很多门店都撤销了各类广告宣传,处于一个整顿的过程。同时,可能内部也会出现来自德佑公司的各类压力。毕竟在并购后出现了这样一类恶性事件,实属不该。”严跃进表示。

谈及如今中介行业面临的三大乱象,严跃进分析道:第一是随意泄露客户信息,推销楼盘无约束;第二是房价标识过于随意,很多时候都是虚假信息;第三是为了提高客户量,部分采取了免佣金等方式进行恶性竞争。

“即便面临巨大的风险,还是出现各类违规现象,这是因为各类金融理财产品能够提供较好的收益率,使得部分购房者愿意参与此类互联网金融产品。”严跃进说,现存的现象也受到一些消费者“投机心理”的影响。

“目前从监管层面看,对于中介行业的金融创新业务其实是缺乏监管体系的。”严跃进进一步分析,“第一是传统的中介监管部门主要侧重在对房源和佣金层面的监管,对于一些中介行业的金融创新研究得不透彻;第二是目前对于中介机构混业经营也缺乏一个规范。而链家通过成立金融部门,进而可以较好地推进互联网金融业务的开展。而这个时候金融业务和经纪业务并没有太多的隔离措施,所以两者的资金流动可能是缺乏监管的;第三是在购房交易频率相对快的时候,很多资金监管的做法可能会失效。对于普通购房者来说,并不会有太多的资金安全防范意识。”

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